Рынку земли в Украине три месяца. Какие худшие прогнозы уже подтвердились

С 1 июля украинцы могут официально продавать и покупать землю сельскохозяйственного назначения. Предыдущие 20 лет они были лишены этого права из-за временного моратория. Принятую Верховной Радой версию законопроекта сложно назвать открытым рынком земли: на него допущены только украинские граждане, каждый может купить не больше 100 га. Бизнес сможет покупать до 10 000 га и только с 2024 года, а иностранцы – только после референдума.

За годы политических баталий, которые предшествовали снятию моратория, земельный вопрос оброс разнообразными мифами. LIGA.net проанализировала, как эти мифы пережили первые три месяца работы. Спойлер – не очень пережили.

Плюс Бонус — как росли бы цены на землю в течение нескольких лет, если бы не было ограничений.

Миф 1: Без заполненного земельного кадастра рынок запускать нельзя: уникальные украинские черноземы разворуют

Площадь Украины — более 603 000 квадратных километров, это 60,3 млн га. Более чем две трети территории страны — это сельхозземли, если быть точным — 42,7 млн га, по данным Геокадастра. Официально оформленных земель, т.е. у которых есть четкие границы, номер в кадастре и т.д. — 32,1 млн га. Большая часть земли не внесенной в кадастр — государственная. Так произошло, потому что оформление и внесение в кадастр – затратная история, а в случае с "ничейной" госземлей платить обычно некому. Но еще важнее, что не учтенная земля удобна для схем нелегального заработка. "Старая и большая коррупционная схема", — говорит эксперт по рынку земли и профессор Киевской школы экономики Олег Нивьевский.

Всего у государства в собственности было 8,7 млн га с/г земли. За 20 лет моратория государство "потеряло" больше половины. Одна из популярных схем "выведения" земли из госсобственности — бесплатная приватизация. Нынешний министр агрополитики Роман Лещенко оценивает объем бесплатной приватизации в более 5 млн гектаром земли.

В частных руках 31 млн га сельхозземель, 90% частников — владельцы паев, остальные — собственники "приватизированной" и не подмораторной земли. 29% собственников всех украинских с/г земель сами обрабатывают земли. Но большинство – 56% – сдают в аренду, 8% земель арендуют у государства и 7% не обрабатываются.

Отсутствие части земельных участков в кадастре — не помеха запуску рынка земли, считает юрист по земельному праву Виктор Кобылянский. Еще во время моратория не внесенные в кадастр участки часто были объектами рейдерства и "двойной аренды". То есть открытие рынка не меняет статус-кво в этом сегменте.

Сооснователь инвестиционного агентства LandClub Денис Башлык подверждает, что невнесенные земли в кадастр — не проблема для работы рынка. "Если человек хочет продать землю, он должен внести участок в кадастр. Большинство земель — в аренде, и холдинги уже давно внесли их в кадастр, потому что это защита от рейдерства", — объясняет Башлык.

За три месяца работы рынка не было публичных кейсов, когда незарегистрированная земля оказывалась бы в центре конфликта из-за смены собственника.

Миф 2: олигархи, агрохолдинги и банки скупят всю Украину

До 1 января 2024-го только граждане Украины могут купить земельные участки сельскохозяйственного назначения, общей площадью не больше 100 гектаров. Официально один человек не сможет завладеть большим количеством земли, нотариусы проверяют количество сконцентрированной земли у покупателя.

Юридические лица: агрохолдинги, компании, банки официально не могут покупать землю до 2024 года.

По данным сайта Latifundist, в аренде у ТОП-100 агрохолдингов сейчас около 6 млн га земли. Несмотря на то, что они не допущены к рынку, — они и другие арендаторы в выгодном положении. По закону арендатор имеет приоритетное право выкупа. Поэтому владельцы земли, которые хотят продать свои паи, вначале должны предложить участок агрохолдингу. Только после нотариально заверенного отказа, владелец может предложить участок другим покупателям.

Пятеро собеседников из аграрной сферы рассказали LIGA.net, что владельцы агрохолдингов мотивируют свой же топ-менеджемент и сотрудников выкупать землю пайщиков (если те хотят ее продать). "Если сотрудники соглашаются, почему нет?", — говорит Денис Башлык. Мотив агрохолдингов понятен – это позволяет им контролировать землю, несмотря на смену собственника.

Впрочем, Башлык уверяет: нельзя говорить, что агрохолдинги организовали схему по выкупу всей арендованной земли через своих сотрудников. "Во-первых, это большие деньги, и всем сотрудникам нужно иметь значительные "белые" доходы, чтобы прошли сделки. Во-вторых, предложение не такое большое, чтобы так сделать, — говорит эксперт.

И даже после 2024 года не все агроходинги ринуться скупать землю: будут считать, насколько это выгодно. "У холдингов разная политика. Некоторые агрохолдинги, арендовавшие землю на 25 лет и больше, не видят смысла покупать ее быстро, а кто-то, наоборот, готов выкупить ее за кредитные деньги", — рассказывает Башлык.

Миф 3: Люди ринутся продавать землю (или их заставят коварные арендаторы)

21 897 сделок по продаже с/х земли провели за неполные три месяца работы рынка (1 июля по 27 сентября). В среднем за одну сделку продают 2,2 га. Суммарная площадь проданных земельных участков 53 579 га или 0,13% от общей площади с/х земель Украины. Это мало: для сравнения, на устоявшихся рынках ежегодно около 1% земли меняет собственника. Нивьевский из KSE объясняет низкое количество сделок ограничениями на рынке земли: покупка лишь физлицами, отсутствие иностранного капитала и ограничение в 100 га на руки.

Если бы мораторий продлили, часть из этих сделок все равно бы состоялась. Сельскохозяйственные земли в Украине имеют разное предназначение, согласно назначению и документам. И не все из проданных за первые месяцы земельных участков были под мораторием. 32% площадей проданной за два месяца земли имеет целевое назначение "для личного сельского хозяйства". Такие участки могли и раньше свободно покупаться и продаваться.

Денис Башлык утверждает, что люди не спешат продавать землю, считая нынешние цены нерыночными. "Сейчас продают землю те, кому срочно нужны деньги. Все остальные либо имеют долгосрочный договор аренды, либо ждут более выгодной цены".

Миф 4: Цена на землю будет "копеечной" и на простых пайщиках наживутся спекулянты

Земельный рынок открылся не в вакууме: в Украине уже давно существует подобие рынка. Сельхоз земли продавали, меняя назначение/обменивали/давали в очень долгую аренду и т.д. Наиболее прозрачная и цивилизованная часть этого рынка — аренда земли.

Так вот, арендные ставки за последние 10 лет выросли более чем на порядок. Только с 2018 по 2020 год средняя цена на аренду за 1 га выросла — с 1613 грн до 3378 грн. Рост ставок Нивьевский объясняет хорошей урожайностью, прибыльностью предприятий и подготовкой рынку к снятию моратория.

Что произошло с ценами на землю после открытия. За три месяца работы рынка покупки и продаж земли средняя цена за 1 га в 22 000 сделках была 44 860 грн ($1690). Самая высокая средняя цена в региональном разрезе была в Ивано-Франковской области — 315 000 грн, самая низкая в Херсонской — 22 000 грн. Из-за большого разброса цен, также приведем медианную цену — 31 500 грн ($1190).

Нивьевский считает, что пока делать выводы про цены на землю рано. "Сейчас к ценам стоит осторожнее относиться, потому что с начала запуска рынка земли совершено малое количество сделок", — говорит эксперт.

Важно отметить, что в анализ цен попала информация только с 54% сделок, потому что в них при оформлении нотариусы внесли в реестр прав собственности цену сделки. Заместитель министра аграрной политики Тарас Дзьоба объясняет это так: "Есть особенности ведения реестра. Бывает совместная собственность на землю, бывает покупка нескольких земельных участков. Таким образом нотариус может не знать, какую цену вносить, а реестр технически не обязывает указывать цену".

Денис Башлык также считает, что нынешние цены на землю еще не совсем рыночные. По мнению эксперта, корректная стоимость сформируется через полгода. "Есть ориентир – это цена, которая была до запуска рынка на "неподмораторные" земли. А это минимум $1800 за гектар", — говорит Башлык.

Но даже с учетом этих нюансов, цена на землю после открытия совсем "не копеечная", она в разы выше, чем была в первые месяцы после запуска рынка у наших соседей. Например, в Литве и Эстонии цена была около $300. А Польше, где рынок открылся в начале 90-х, понадобилось четыре года, чтобы 1 га частной земли достиг $1000. В 2005 году в Словакии, спустя несколько лет после запуска рынка земли, стоимость 1 га была $1300, это меньше, чем в Украине сейчас

За прошедшие годы цены выросли на порядок, по данным AgroPolit, в прибалтийских странах земля стоит порядка $3000. В соседней Польше более $10 000 за гектар.

Небольшое количество сделок и малый объем проданной земли, кроме неготовности людей продавать землю, можно объяснить еще несколькими факторами.

1. Нотариусы отказываются закрывать сделки. Адвокат Виктор Кобылянский называет основной причиной — несогласованность государственных баз данных, которые помогают проверят участки и концентрацию 100 га в одних руках — земельного кадастра и реестра имущественных прав на недвижимость. Денис Башлык дополняет — Минюст поздно подключил основную массу нотариусов к реестрам. 1 июля только 14% нотариусов были подключены к земельному кадастру. Кобылянский считает, что нотариусы ждут, пока их более смелые коллеги "набьют шишки", и по их стопам будут работать.

2. Некоторые сделки невыгодно заключать из-за завышенной оценочной стоимости. Это одна из составляющих сделки, она рассчитывается модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке. Со сделки продавец обязан заплатить налог 5% подоходного налога +1,5% военного сбора с договорной цены или оценочной стоимости, если она больше. А подобная оценка некоторых участков достигает миллионов гривень и как она рассчитывается, пока не ясно. Некоторые сделки не состоялись как раз из-за завышенной оценочной стоимости, подтверждает Денис Башлык.

Бонус. Какие сценарии роста цен

Еще до внедрения рынка земли, когда обсуждался дизайн будущей реформы, Олег Нивьевский из КШЭ и ведущий экономист Всемирного банка Клаус Дейнингер спрогнозировали динамику цен на землю и общий экономический эффект, в зависимости от различных обстоятельств и ограничений. Как будет расти цена, если ограничить доступ к земле юридическим лицам или иностранцам? Улучшит ли ситуацию финансовая поддержка малых фермеров и тд.

Народные депутаты выбрали далеко не лучший сценарий для цен на землю. Наибольший экономический эффект принес бы вариант с минимальным количеством ограничений, финансовой поддержкой малых сельхозпредприятий, чтобы улучшить доступ к капиталу и повысить их производительность. Согласно этому сценарию, дополнительный средний годовой прирост ВВП Украины в течение следующих пяти лет может достигать 1,9% (годовой прирост ВВП в докризисном 2019 был 3,2%), цена на землю выросла бы до $3000.

В своем прогнозе экономисты  просчитывали, как изменится земля с случае внедрения ограничения владением землей одним физлицом в размере 200 га и 500 га. Чем жестче ограничения, т.е. чем меньшее количество гектаров можно купить одному человеку, тем ниже цена. Согласно подсчетам, в случае ограничения в 200 га для физических лиц земля будет торговаться в среднем $1668, а ограничения в 500 га — $2000. Эффект открытого рынка на ВВП также будет меньше — не превысит 1,3%.

Нынешний сценарий с ограничением до 100 га не просчитали, но  Нивьевский считает, что для ориентира можно использовать сценарий с ограничением в 200 га.  Соответственно средняя цена на 1 га сельхозземли, по мнению экономистов, будет стремиться к $1668.

Башлык немного оптимистичнее. По его мнению, через полгода цена на сельхозземли поднимется до цен на "неподмораторные" земли, которые были до запуска рынка — минимум $1800 за гектар.