Чи реально продати житло біля фронту та купити в безпечнішому місці

Куди переїжджають переселенці

Після повномасштабного вторгнення росії свої домівки залишили мільйони українців. Станом на літо 2023 року, близько 8 млн наших громадян виїхали за кордон (головним чином, до Європи). Ще близько 5 млн стали внутрішніми переселенцями, — такі цифри дає Міністерство соціальної політики на підставі даних з обліку ВПО. Але вони не остаточні, бо ситуація змінюється залежно від ходу військових дій. Багато міст і сіл перебувають під постійними обстрілами ворога, тому людям доводиться приймати рішення про виїзд.

«Ситуація ускладнюється тим, що навіть за умови швидкого закінчення війни багатьом українцям не буде куди повертатися. Втрати житлового фонду в деяких регіонах — це масштаби цілих міст», — констатує керівниця відділу інвестицій та аналітики будівельної компанії «Інтергал-Буд» Анна Анісімова.

Міграція українців країною триває: люди шукають регіони, де їхні сім'ї зможуть почуватися безпечно, наскільки це можливо в умовах війни.

За словами Анісімової, насамперед переселенці націлені на столичний регіон чи західні області. Більш безпечними вважаються також Черкаська, Житомирська області і інші регіони центральної України.

Але в багатьох областях гостро постає інша проблема — пошук роботи. Далеко не всюди можна забезпечити необхідну кількість вакансій для переселенців. Тому, окрім Києва, люди намагаються осісти у Львові, Івано-Франківську та інших містах заходу України, куди останнім часом релокувалося чимало підприємств, і ринок праці там не набагато менший за столичний.

Обживаючись на новому місці, багато хто з переселенців замислюються про покупку житла. Ті, в кого залишилося житло в прифронтовому регіоні, сьогодні цікавляться можливістю продати його, а виручені гроші використати як основу для бюджету на придбання нової квартири в більш безпечному місці.

Скільки коштує квартира біля лінії фронту

На OLX, як і на інших профільних ресурсах, виставлено багато квартир та будинків в Херсонській, Запорізькій, Миколаївській, Дніпропетровській, Харківській областях.

Багато об'єктів пропонуються з приписками «Терміновий продаж», «Супер ціна», «Квартира за півціни», що має на увазі чималі знижки. Деякі квартири продаються навіть з дисконтом до 50% від довоєнних цін.

І це — ціни пропозиції. Зрозуміло, що процес пошуку покупця може розтягнутися надовго. Цілком можливо, доведеться ще скидати ціну. Рієлтори кажуть: не виключено, що під конкретного покупця доведеться робити знижки до 30−50% від початкової вартості.

Як розказав «Мінфіну» Роман Рябов, власник харківської компанії «Дельта-Консалтинг», що спеціалізується на оцінці нерухомості, вартість квартир у прифронтових областях знижується щомісяця приблизно на 5−7%.

За його словами, приміром, у Харкові більше половини житла осінню 2023 року позиціонується у ціновому сегменті $20−40 тисяч. Є й більш бюджетні варіанти. Скажімо, хрущовки в будинках споруджених у 50-х роках минулого століття, або «чешки», які до війни коштували $25 тисяч, зараз коштують від $18 тисяч.

Схожі цінники, за словами голови Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, у Запоріжжі та Миколаєві. «Ціни на житло в цих облстях впали, порівняно з довоєнними, приблизно на 40%», — зазначив експерт. У Херсоні, за його словами, ситуація ще складніша. «Наші ріелтори там взагалі не працюють, виїхали в інші регіони», — каже він. Тобто, продавцям і покупцям доводиться шукати один одного хіба що по оголошеннях.

Схожа ситуація і у населених пунктах, розташованих в безпосередній близькості від лінії фронту. Там цінники опустилися ще більше. На думку ріелторів, щоб мати реальний шанс продати там нерухомість, ціну доведеться знижувати в рази.

Вартість житла в більш безпечному місці

У більш безпечних регіонах — областях західної, центральної України та столиці — ціни на житло, попри війну, не обвалилися.

Якщо говорити про новобудови, то, як зазначає Анна Анісімова, суттєвої різниці щодо вартості нового житла в умовно безпечних районах не спостерігається.

«Традиційно ціни відрізнятимуться на рівні місто-область. Наприклад, передмістя Києва завжди трохи привабливіше за ціною, ніж столиця. Те ж саме у Львові та інших містах. Але не варто очікувати на суттєву різницю у вартості. Ключові ціноутворюючі фактори — собівартість та реальний попит. Саме вони впливають на прайси девелоперів», — пояснює менеджер компанії «Інтергал-Буд».

Більш того, у девелоперів, які будують зараз і планують активну діяльність у майбутньому, цінники навіть пішли в ріст. За її словами, на початку цієї осені «Інтергал-Буд» провів аналіз ринку, порівнявши вартість житла, що будується, з цінами, які були рік тому — у валюті прайс зріс в середньому на 30%.

«Навіть ті, хто суттєво знизив ціни на початку повномасштабного вторгнення, повернули довоєнну вартість. Об'єкти низької будівельної готовності теж дорожчають навіть активніше, ніж вже готові проекти. Новий старт продажів йде за ціною, яка відповідає вартості готових квартир у даному ЖК, з різницею у $200 за квадрат», — каже Анісімова.

Експерти вважають, що до кінця 2023 року ціни можуть ще підскочити приблизно на 10%.

Наступного року житло в новобудовах може ще подорожчати. Наскільки саме, суттєво залежатиме від попиту і конкретної новобудови. Насамперед, можуть зрости в ціні найякісніші об'єкти, які традиційно користуються найвищим попитом.

«Йдеться про технології будівництва та матеріали, які використовує девелопер, про локації та інфраструктуру. Покупці досить вимогливо оцінюють проекти. Зараз у фокусі уваги — хороший комфорт-клас. Житло такої категорії цього року купують найактивніше», — зазначила Анісімова.

Продати «там» — купити «тут»: які є варіанти

«Чим ближче до лінії фронту, тим дешевша там нерухомість. Причини очевидні — ризики, пов'язані з постійними обстрілами з боку ворога. Продати житло в старому житловому фонді в безпосередній близькості від фронту і купити квартиру в столичній новобудові без доплат неможливо. Але ці кошти цілком реально використовувати як перший внесок за квартиру при оформленні іпотечного кредиту або розтермінування від забудовника», — каже Анісімова.

Наприклад, двокімнатна квартира в Миколаєві за $23 тис вдвічі дешевша, ніж схожа у Києві на вулиці Кирилівській, за яку хочуть $46,8 тис. «Однушку» без ремонту в Черкасах можна придбати за $16 тис. Це — ціни з об’яв на сайтах з продажу нерухомості за жовтень 2023 року. Тобто, все залежить від того, яке житло і де саме в прифронтовому регіоні ви продаєте, і що хочете купити в безпечному місці.

Наскільки взагалі реально продати нерухомість неподалік від лінії фронту? Експерти кажуть, що цілком. За словами Рябова, у Харківській області ринок нерухомості «живий». «Угоди є, хоча, зрозуміло, їх набагато менше, ніж до війни. Бажаючих продати значно більше, ніж потенційних покупців. Тож, чи вдасться укласти угоду, багато в чому залежить від готовності власника торгуватися й поступатися у ціні», — каже він.

Юрій Піта зазначив, що є угоди також у Запоріжжі та Миколаєві. «У Запоріжжі вони взагалі укладаються досить активно, враховуючи статус регіону. Точна статистика зараз закрита. Можливо, її розголосить за підсумками року Мін'юст. Але те, що ми бачимо, дозволяє стверджувати, що ринки нерухомості у прифронтових областях точно не зупинилися», — прокоментував він «Мінфіну».

Експерт ринку нерухомості, рієлтор Михайло Артюхов додав, що ринок у прифронтових регіонах значно пожвавився після того, як нотаріусам дозволили оформлювати спадщину без територіальної прив'язки. Наприклад, у Києві можна оформили спадщину на будинок десь у селі під Херсоном чи Запоріжжям. Багато хто відразу виставляє такі об'єкти на продаж і не женеться за ціною, бо хоче отримати хоч якісь гроші.

«Продають житло приблизно по $400−500 за квадрат. І навіть з`являється ринок „документів“ коли продають право власності на зруйноване житло. Такса — $50−150 за квадратний метр. На такі пропозиції теж є охочі. Зазвичай, це інвестори, що в майбутньому хочуть отримати „під документи“ компенсацію від держави», — каже Артюхов.

Тобто продати житло біля фронту, можна, хоч і з дисконтом. І це частково покриє витрати на нове більш дороге житло в регіонах, де немає активних обстрілів. Але як бути з рештою суми? Люди, які мають заощадження, можуть покрити недостачу власним коштом. Тим, в кого їх нема, намагається допомагати держава. Нещодавно Кабмін розширив список осіб, які можуть претендувати на дешеву іпотеку від держави. До списку претендентів на кредити потрапляють усі переселенці.

Як розповіла Анна Анісімова, кредитні квартири вже займають чималу частку у загальній структурі продажу. «Наприклад, лише компанія „Інтергал-Буд“ вже провела понад сотню продажів у рамках державної іпотеки „єОселя“», — зазначає вона.

При цьому «іпотечний» попит не сильно відрізняється від звичайного: покупці обирають просторі 2−3 кімнатні квартири. «Однушки» цікавлять насамперед потенційних інвесторів, які розраховують на пасивний дохід від їх здачі в оренду. До речі, ринок оренди в столиці вже фактично досягнув довоєнного рівня, що, як вважає Анісімова, сприятиме збільшенню частки спекулятивного капіталу на первинці.

Всього на кінець жовтня за програмою «єОселя» видано близько 4,3 тисячі кредитів, з них понад 1300 — під купівлю квартир у забудовників.

Анісімова розповідає, що є також продажі, здійснені повністю або частково на компенсації від держави за зруйноване житло.

«Наприклад, придбали житло покупці з Дніпра, які отримали компенсацію від облради за знищене ворогом житло. Ми очікуємо, що кількість подібних угод зростатиме в міру видачі сертифікатів за зруйноване житло в рамках програми «єВідновлення» (їх вже можна генерувати в «Дії"-Ред). Покупець має право сам вирішувати, яке житло купувати за сертифікати. І ми очікуємо, що саме первинка матиме попит. Зокрема, пропозиції з ремонтом від забудовника», — підсумувала аналітик «Інтергал-Буд».

Що буде з цінами далі

Як зазначив Юрій Піта, цінова ситуація на ринках нерухомості в прифронтових регіонах в подальшому буде залежати від кількох факторів. Головний — перебіг подій на фронті. Військові успіхи ЗСУ будуть відсувати саму лінію фронту, тож житло, яке сьогодні вважається малоліквідним, почне дорожчати.

Ще один фактор, що буде впливати на цінники — готовність переселенців повертатися додому. «Якщо люди почнуть повертатися, для багатьох постане питання придбання житла. Наприклад, замість того, що було пошкоджене чи зруйноване в ході військових дій. Скажімо, переселенці з сіл чи райцентрів тих же Запорізької чи Миколаївської областей можуть повертатися до обласних центрів, і купувати там житло. У такому випадку, ціни будуть рости», — каже Піта.

Якщо ж лінію фронту «стабілізується», то, як зазначив Роман Рябов, житло біля неї може й надалі втрачати приблизно 5% вартості щомісяця. При цьому житло на більш безпечних територіях, особливо в новобудовах, буде й далі дорожчати. Тобто, не виключено, що з часом різниця між квартирами «там» і «тут» буде зростати, і, щоб купити житло у безпечному регіоні, доведеться докладати більшу суму.